Build Operate Transfer

Built, Operate and Transfer (BOT) merupakan suatu perjanjian dimana pihak pertama tanpa melepas haknya atas suatu bidang tanah mengikatkan diri untuk menyerahkan penguasan atas tanah tesebut untuk pendirian suatu bangunan komersial kepada pihak kedua yang mengikatkan dirinya untuk membangun bangunan komersial atas biayanya sendiri, mengelola dan mengoperasikan untuk suatu jangka waktu degan atau tanpa imbalan yang telah disepakati serta menyerahkan bangunan tesebu kepada pihak pertama dalam keadaan dapat dan siap dioperasikan setelah jangka waktunya berakhir (Dr.Jeni )
Menurut Keputusan Menteri Keuangan No. 248/KMK 04/1995 tanggal 2 juni 1995, disebutkan bahwa yang dimaksud dengan bangun guna sera (BOT) adalah suatu entuk perjanjian kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian Bangun Guna Serah (BOT) dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa bangunan guna serah (konsesi) berakhir
Sedangkan, menurut Andjar P. Wirana dalam desak (2003), perjanjian bangun guna serah (build operate and transfer) adalah suatu perjanjian baru, dalam arti peraturan perundang-undangan secara khusus tidak mengatur masalah ini dimana pemilik hak eksklusif atau pemilik lahan menyerahkan studi kelayakan, pengadaan barang dan peralatan, pembangunan serta pengoperasian hasil pembangunanya kepada investor, dan investor ini dalam jangka waktu tertentu diberi hak mengoperasikan, memelihara serta mengambil manfaat ekonomi dari bangunan bersangkutan dengan maksud untuk mengganti biaya yang telah dikeluarkan investor dalam membangun proyek tersebut, kemudian setelah jangka waktu tersebut selesai bangunan beserta fasilitas yang melekat padanya diserahkan kepada pemilik hak eksklusif atau pemilik lahan.
Bentuk kerjasama ini sering digunakan oleh para investor luar negeri yang akan membuat usaha di indonesia ataupun para investor dari dalam negeri. Perjanjian dalam build operate and transfer memiliki perbedaan dengan perjanjian pembiayaan proyek lainnya adalah masalah konsesi. Untuk melakukan kerjasama bentuk Build Operate and Transfer ini harus melakukan tiga perjanjian perjanjian terlebih dahulu. Tahapan dalam perjanjian Build Operate transfer, yaitu:
1. Tahap pembangunan: Pihak pertama menyerahkan tanahnya kepada pihak lain untuk dibangun.
2. Tahap operasional : Berfungsi mendapatkan penggantian biaya atas pembangunan dalam jangka waktu tertentu. Dalam tahapan operasional ini dibedakan atas 2: Perjanjian BOT dengan fee (Pemilik tanah dpt sejumlah fee dari pihak kedua). Perjanjian BOT tanpa fee (Pemilik tanah tidak dapat fee dari pihak kedua)
3. Tahap transfer : Pihak kedua menyerahkan kepemilikan bangunan komersial kapada pemilik tanah.
Pada Bangun Guna Serah Build-Operate-Transfer (BOT) memiliki beberapa unsur dalam perjanjian BOT, antara lain:
1. Adanya pihak sebagai pemegang hak eksklusif, biasanya dalam hal ini pemerintah department/lembaga pemerintah non department (LPND) ataupun pihak swasta lain sebagai pemiliki sebidang tanah yang letaknya strategis dikawasan bisnis.
2. Hak eksklusif yang dimiliki departemen/LPND ataupun tanah yang letaknya strategis dikawasan bisnis tersebut perlu diwujudkan fisik bangunannya untuk pelayanan masyarakat.
3. Unutk mewujudkan fisik bangunan, baik yang timbul dari hak eksklusif ataupun bangunan yang diperlukan diatas tanah dikawasan bisnis tersebut (keduanya bisa disebut proyek infrastruktur, karena perlu dana yang cukup besar) diperlukan dana yang cukup besar.
4. Dana untuk mewujudkan proyek infrastruktur tersebur tidak tersedia di APBN (anggaran pendapatan dan belanja negara) departemen/LPND bersangkutan ataupun pemilik tanah dikawasan bisnis tersebut tidak cukup memiliki dana untuk membangun proyek infrastukturnya.
5. Sebagai ganti atas dana yang dikeluarkan oleh investor untuk membangun proyek infrastruktur tersebut kepada investor dalam jangka wakt tertentu diberi hak atas untuk mengelola bangunan fisik bersangkutan guna diambil manfaat ekonominya dengan pola bagi hasil dengan pemilik hak eksklusif ataupun pihak swasta pemilik tanah
6. Dengan lewatnya jangka waktu konsesi, maka tanah bangunan beserta sarana dan prasaranya diserahkan kepada pemilik hak eksklusif ataupun pemilik tanah bersangkutan untuk dikelola lebih lanjut.
Dalam perjanjian Build Operate Transfer terdapat beberapa pihak yang menjalani kerjasama ini. para pihak yang mengadakan perjanjian ini antara lain:
1. Pihak pertama
a. Pemilik lahan strategis (swasta)
Yang dimaksud sebagai pemilik lahan strategis (swasta) disini adalah pihak yang menyediakan tanah yang letaknya strategis pada jalur perekonomian ataupun yang letaknya sangat mungkin diambil manfaat ekonominya secara besar.
b. Pihak pemilik hak eksklusif
Lain halnya dengan pihak pemilik hak eksklusif (pemerintah) dalam perjanjian BOT. dalam hal ini yang dimaksud sebagai pihak pemilik hak ekslusif (pemerintah) adalah suatu badan hukum pemerintah yang berdasarkan suatu peraturan perundang-undangan memiliki hak untuk menjalankan suatu usaha tertentu.
2. Pihak Kedua
Yang dimaksud sebagai pihak kedua disini adalah investor yang menanamkan dananya untuk membangun proyek yang dibiayai dengan system bangun serah, yang dalam hal ini bisa perorangan bisa suatu badan usaha atau suatu kumpulan badan hukum yang menyediakan dana untuk membiayai objek perjanjian bangun guna serah (BOT).

Perjanjian build operate and transfer ini memiliki beberapa keuntungan dalam segi ekonomi dan non ekonomis. Manfaat dari segi ekonomis antara lain:
1. Keuntunhgan bagi pihak swasta pemilik lahan
a. Pemilik lahan dengan tidak mengeluarkan biaya pada saat berakhirnya perjanjian BOT akan memiliki bangunan
b. Pemilik lahan secara terentas dari kemiskinan karena disamping akan mendapat bangunan, biasanya juga mendapat uang dan dengan uang itu bisa dimanfaatkan untuk usaha lain.
2. Keuntungan bagi pemerintah
a. Pemerintah dapat mengurangi pengguanaan dana APBN, APBD dan mengurangi jumlah pinjaman
b. Menguntungkan secara financial dan administrative
c. Pada akhir masa pengelolaan oleh pihak investor, segala bangunan dan fasilitas yang ada diserahkan kepada pemerinah
d. Tidak menimbulkan beban utang bagi pemerintah
e. Membuka lapangan kerja baru
f. Mempercepat proses alih teknologi terutama jika investor luar negeri
3. Keuntungan bagi investor
a. Membuka kesempatan kepada investor, untuk memasuki bidang-bidang usaha yang semula hanya diberikan atau dikelola oleh pemerintah atau BUMN
b. Memperluas usaha atau ekspansi kebidang-bidang usaha yang mempunyai prospek baik dan menguntungkan
c. Menciptakan bidang dan iklim yang baru
d. Dapat memanfaatkan lahan-lahan strategis.

Sedangkan manfaat dari segi non ekonomis perjanjian BOT memiliki beberapa keuntungan antara lain:
a. Pemanfaatan lahan-lahan terlantar
b. Pemanfaatan lahan sebagai upaya mengurangi eksploitasi lahan yang berimplikasi pada struktur kependudukan dan pembangunan budaya daerah.
c. Pemanfaatan administratif pembangunan tata ruang daerah/kota.

Para investor dalam kerjasama BOT memiliki beberapa tanggung jawab selama pembangunan proyek, kewajiban tersebut antara lain:
a. Menggunakan segenap daya dan usaha untuk menyelesaikan proyek yang bersangkutan tepat pada waktunya.
b. Menyediakan perangkat sarana dan prasarana untuk digunakan dalam proyek yang bersangkutan sesuai standart yang disepakati
c. Menjamin bahwa barang-barang sebagai perangkat sarana dan prasaran tersebut diperoleh dengan tidak melanggar hukum
d. Mengasuransikan asset seluruhnya yang sedang dibangun selama pembangunan proyek yang bersangkutan dengan investor
e. Menjalankan/mentaati kesepakatan dalam perjanjian
f. Menyerahkan seluruh asset hasil pembangunan proyek tersebut, setelah jangka waktu konsensi berakhir

Selama perjanjian bangun Guna Usaha (BOT) berlangsung anatara para pihak terkait, maka pihak investor berkewajiban untuk
a. Memelihara dan menjaga dengan baik bagaimana lazimnya apa yang disewa menururt ketentuan, peraturan dan kebiasaan yang berlaku, atas ongkos/biaya yang harus dipikul oleh pihak investor.
b. Memperbaiki kerusakan-kerusakan yang terjadi atas apa yang disewa menururt ketentuan, peraturan dan kebiasaan yang berlaku atas ongkos/biaya yang harus dipikul oleh pihak investor.
c. Menaati semua ketentuan peraturan yang berlaku baik yang sekarang telah ada maupun yang akan datang
d. Untuk tanah yang disewa tersebut sekitarnya kemudian dikenakan pajak bumi dan bangunan (PBB), maka PBB tersebut ditanggung dan harus dibayar oleh investor.
e. Tidak menjadikan tanggungan/jaminan untuk pelunasan sesuatu utang dalam bentuk dan menururt cara apapun yang dibuat pihak investor dengan pijak siapapun juga

Selain memiliki beberapa kewajiban, investor juga memiliki hak yang harus diterima, antara lain:
a. Investor berhak mengelola dan mengambil hasil/keuntungan yang diperoleh dari hasil operasional proyek yang bersangkutan
b. Atas biaya dan resiko sendiri mendirikan bangunan-bangunan diatas tanah yang disewanya tersebut menururt rencana yang dikehendaki dalam perjanjian atas biaya dan resiko investor sendiri.
c. Mengadakan perubahan yang diperlukan atas bangunan yang diperlukan atas bangunan-bangunan trersebut bila diperlukan.
Perjanjian BOT juga harus menyiapkan draft laporan agar perjanjian tersebut bisa dipertanggungjawabkan dan tidak adanya penyelewengan kewajiban dari berbagai pihak. Secara umum, dalam proyek BOT akan diperlukan dua kelompok dokumen perjanjian, yaitu:
a. Dokumen yang mengatur hubungan dasara antara investor (para inestor) dan pemilik proyek
b. Dokumen-dokumen yang berkaitan dengan pengoperasionalan bangunan.
Dengan adanya dokumen-dokumen tersebut diharapkan para pihak yang terlibat dalam perjanjian BOT bisa bertanggung jawan dan mengerti tentang hak dan kewajiban masing-masing sehingga bisa berguna bagi pihak yang terlibat tanpa terkecuali.

STUDI KASUS

1. Kerjasama BOT di Bali
Bali merupakan daerah yang memiliki keindahan alam yang sangat menarik dan diminati para wisatawan manca negara. Luasan wilayah propinsi Bali adalah 563,286 ha atau 0,29% dari total wilayah Indonesia. Kawasan pariwisata di denpasar terdapat 1 kawasan, tempat pertunjukan wisata/stage dan usaha wisata tirta di denpasar sejumlah 12 buah, tempat rekreasi sejumlah 5 buah dan usaha wisata tirta terdapat 28 buah. Hal inilah yang menarik para wisatawan untuk datang ke Bali.
Pada umumnya, jumlah wisatawan mancanegara (wisman) setiap tahunnya mencapaia rata-rata di atas 1 juta orang. Para wisatawan tersebut berasal dari 21 negara Asia Pasifik (termasuk ASEAN) lima negara dari Amerika, 16 negara dari Eropa, juga beberapa negara dari Timur Tengah dan Afrika. Keuntungan pariwisata inilah yang menarik para investor swasta baik dari dalam negeri ataupun luar negeri untuk membangun usaha di Bali. Para investor yang tidak memiliki tanah atau lahan dibali menggunakan system kejasama Build Operate and Transfer karena memiliki keuntungan mengingat harga jual tanah di Bali sangat mahal dan kerjasama ini juga memberi keuntungan bagi pemilik lahan tanpa harus kehilangan lahan yang dimilikinya.
Dalam melakukan kerjasama BOT ini para investor dan pemilik lahan melewati beberapa tahapan-tahapan kerjasama sampai pembangunan selesai. Tahapan-tahapan tersebut antara lain:
1. Tahap pra kontrak
a. Negosiasi
b. Desain proyek
c. Studi kelayakan
2. Tahap kontrak
a. Persiapan dokumen
b. Penandatanganan dokumen
3. Tahap pasca kontrak
a. Pelaksanaan perjanjian

Bali yang merupakan tujuan utama tempat wisata di Indonesia merupakan ladang surga bagi para investor untuk membangun suatu usaha. Model kontrak konstruksi bangun guna serah (BOT) sangat cocok di terapkan di bali. Hal ini dikarenakan dengan kontrak bangun guna serah (BOT), pihak kontraktor menyerahkan bangunan yang sudah dibangunnya itu setelah masa transfer, sementara sebelum proyek diserahkan ada masa tenggang waktu bagi para investor misalnya selama 30 tahun (konsesi) untuk mengoperasikan proyek dan memungut hasil/revenue sebagai imbalan dari jasa membangun proyek tersebut. Oleh karena itu, system kerjasama BOT ini sangat sesuai diterapkan di Bali karena rata-rata usaha yangh ada di bali menghasilkan revenue yang cepat sehingga para investor bisa balik modal secara cepat dan menghasilkan keuntungan yang besar sehingga proyek ini sama-sama menguntungkan bagi para investor dan pemilik modal.
2. Kerjasama BOT Proyek Pasar Agri dan Rest Area.
Proyek Kerjasama Build Operate and Transfer ini memang sangat menguntungkan bagi berbagai pihak yang terkait tidak terkecuali pihak pemilik lahan. Berasal dari alasan tersebut makan Pemerintah Kabupaten Pasuruan melakukan bentuk kerjasama ini dengan pihak swasta, yaitu PT Cakra Adikarya untuk melakukan bentuk kerjasama Build Operate Transfer. Bentuk kerjasama BOT berupa pembangunan sebuah pasar yang akan diberi nama pasar agri dan sebuah rest area yang berlokasi di pinggir jalan raya besar Pandaan-Malang
Proyek ini akan di bangun di atas tanah milik Pemerintah Daerah dengan luasan lahan sebesar 3 Ha dengan system Profi Sharing dan masa konsesi yang disepakatai atau masa kelola PT. Cakrabangun Adikarya ini selama 10 tahun. Hal ini merupakan waktu yang sudah sesuai karena sebuah pasar dan rest area merupakan suatu usaha yang akan mendatangkan revenue secara cepat dalam jangka waktu 10 tahun.
Pemerintah Daerah melakukan kerjasama ini dikarenakan kerjasama ini akan menguntungkan bagi pemerintah daerah ataupun pihak swasta yang di ajak bekerjasama. Tanah miliki Pemerintah Daerah merupakan tanah terlantar yang belum dimanfaatkan untuk kepentingan umum, dengan adanya kerjasama ini maka tanah tersebut sudah bisa dimanfaatkan untuk kepentingan umum. Selain itu, jika pemerintah membangun sendiri proyek tersebut maka biaya yang akan dikeluarkan akan sangat banyak. Padahal dana tersebut merupakan suatu kendala yang akan berkelanjutan. Dana yang tersedia saat ini lebih baik digunakan untuk keperluan masyarakat yang lain daripada untuk proyek ini. oleh karena itu, pemerintah melakukan kerjasama BOT dalam proyek ini untuk menekan biaya tanpa mengurangi keuntungan bagi para investor. Dana yang dikeluarkan untuk membangun proyek ini sebesar 10 milyar. Jika masa konsesi berakhir dalam 10 tahun, maka hak kepemilikan bangunan dan kelola bangunan akan dialihkan kepada pemerintah, sehingga wilayah proyek tersebut merupakan asset penting yang akan dimiliki Pemerintah Kabupaten Pasuruan.
DAFTAR PUSTAKA

Kasih, Desak Putu Dewi. 2003. Perjanjian Bangun Guna Sera Sebagai Alternatif Kerjasama Investasi Bidang Pariwisata di Bali. (http://eprints.undip.ac.id/13494/1/2003MH2737.pdf) (diakses tanggal 26 juni 2010)
Keputusan Menteri Keuangan No.248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan PajakPenghasilan Terhadap Pihak-Pihak yang Melakukan Kerjasama dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Build Operate Transfer)
NN, 2009, Kerjasama BOT Pasar Agri dan Rest Area (http://cakrabangun.indonetwork.or.id/1060913/kerjasama-bot-proyek-pasar-agri-dan-rest-area.htm) (Diakss tanggal 26 Juni 2010)
NN, (http://www.realholidayreports.com/hotel_pics/Hotel_Bali_Benelmandena.jpg) (Diakses Tanggal 26 Juli 2010)
NN. (Sumber: www.realholidayreports.com) (Diakses Tanggal 21 Juni 2010)