MARAKNYA PEMBANGUNAN PUSAT PERBELANJAAN
DI PERKOTAAN

Oleh: Nurul Aini*

Abstrak:
Seiring dengan kebutuhan masyarakat yang semakin meningkat menyebabkan banyaknya pembangunan ruko-ruko, swalayan maupun pasar baru di daerah perkotaan. Saat ini, pembangunan yang sedang marak dilakukan di daerah perkotaan adalah pembangunan pusat perbelanjaan atau shopping center. Di daerah perkotaan, terdapat beberapa jenis pusat perbelanjaan, baik berdasarkan jenis usahanya maupun kepemilikannya. Hal ini membuat masyarakat menjadi lebih selektif dalam memilih sebuah pusat perbelanjaan. Sebuah pusat perbelanjaan harus memiliki kualitas yang baik agar menarik minat konsumen lebih banyak. Semakin baik kualitas sebuah pusat perbelanjaan maka masyarakat akan memilih pusat perbelanjaan tersebut sebagai tujuan kunjungannya. Dewasa ini, pusat perbelanjaan telah memiliki dua fungsi bagi masyarakat, yaitu untuk membantu masyarakat dalam memenuhi kebutuhan primer maupun sekundernya, dan sebagai sarana rekreasi bagi masyarakat setelah seharian melakukan aktivitas yang menguras tenaga. Pusat perbelanjaan biasanya banyak diminati oleh para remaja untuk sekedar jalan-jalan. Sebagian masyarakat merasa tertolong dengan adanya pusat perbelanjaan, tapi tidak sedikit masyarakat khusunya masyarakat kelas menengah ke bawah yang mengeluh karana banyaknya dampak negatif yang ditimbulkan akibat adanya pusat perbelanjaan di daerah perkotaan. Hal ini disebabkan karena para investor membangun sebuah pusat perbelanjaan tanpa memikirkan dampak negatif terhadap masyarakat sekitar maupun lingkungannya.

Kata kunci: pusat perbelanjaan
Menurut Prof. Drs. R. Bintarto (1986:36), Kota adalah suatu sistem jaringan kehidupan manusia dengan kepadatan penduduk yang tinggi, strata sosial ekonomi yang heterogen, dan corak kehidupan yang materialistik. Kota memiliki daya tarik sendiri karena dilengkapi oleh sarana dan prasarana yang lengkap. Tak khayal jika setiap tahunnya terdapat peningkatan jumlah penduduk di kota. Masyarakat banyak memilih kota sebagai tempat tinggal karena terdapat fasilitas yang lengkap baik untuk memenuhi kebutuhan pendidikan maupun ekonomi. Dewasa ini, pembangunan yang marak terjadi di daerah perkotaan adalah pembangunan pusat perbelanjaan. Pusat perbelanjaan adalah sekelompok usaha ritel dan usaha komersial lainnya yang direncanakan, dikembangkan, dimiliki, dan dikelola sebagai satu properti tunggal.
Sebuah bangunan pusat perbelanjaan dapat menjadi ladang bisnis bagi para investor. Tujuan suatu organisasi tergantung pada sejauh mana perusahaan mampu memahami kebutuhan dan keinginan konsumen dan sejauh mana pemenuhan tersebut dilakukan secara efisien dan efektif dibandingkan dengan pesaing perusahaan tersebut. Hal ini juga berlaku dalam pembangunan pusat perbelanjaan. Seiring dengan semakin banyaknya pusat perbelanjaan di daerah perkotaan, masyarakat menjadi lebih selektif dalam memilih pusat perbelanjaan. Masyarakat akan cenderung memilih pusat perbelanjaan yang memberikan kenyamanan dan yang memiliki karakteristik bangunannya. Menurut Nadine Beddington (1982:23) ada 3 unsur penting dalam menentukan kualitas dari pusat perbelanjaan, yaitu hardware, software dan brainware. Ketiga unsur tersebut harus di penuhi bagi suatu pusat perbelanjaan agar pengunjung merasa nyaman.
Pada dasarnya pusat perbelanjaan dibangun untuk mempermudah masyarakat dalam memenuhi kebutuhan primer maupun sekunder. Namun, saat ini pusat perbelanjaan atau shopping center telah beralih fungsi menjadi salah satu objek wisata yang banyak diminati oleh masyarakat, terutama bagi para remaja. Masyarakat mengunjungi pusat perbelanjaan bukan hanya untuk belanja, tapi juga untuk berekreasi dan berelaksasi. Pusat perbelanjaan telah menjadi suatu gaya hidup tersendiri bagi sekelompok masyarakat khususnya bagi anak muda. Umumnya masyarakat merasa tertolong dengan banyaknya pusat perbelanjaan. Namun, kenyataanya pusat perbelanjaan juga menimbulkan banyak masalah baik bagi lingkungan ataupun masyarakat. Keuntungan yang besar, membuat para investor membangun pusat perbelanjaan tanpa mempertimbangkan dampak terhadap lingkungan maupun masyarakat, sehingga pusat perbelanjaan justru memberikan pengaruh negatif. Di beberapa wilayah terdapat bangunan pusat perbelanjaan yang belum rampung bahkan belum ada tanda-tanda untuk dilanjutkan pembangunannya, selain itu juga terdapat pusat perbelanjaan yang di bangun di sekitar kawasan pendidikan.

Jenis-Jenis Pusat perbelanjaan
• Berdasarkan bauran jenis usahanya, pusat perbelanjaan dibedakan menjadi tiga, yaitu
a. Pusat perbelanjaan berorientasi keluarga
Pusat perbelanjaan ini menyediakan semua hal dalam satu atap, dengan luas bersih area yang disewakan sekitar 400.000 – 500.000 kaki persegi. Pusat perbelanjaan ini didominasi oleh hypermarket, pusat hiburan, cinema, area bowling dan biliar.
b. pusat perbelanjaan spesialis
Jenis pusat perbelanjaan ini lebih kecil dari pada pusat perbelanjaan berorientasi keluarga dan hanya menawarkan satu jenis perdagangan utama, yang dilengkapi sejumlah toko lain yang mendukung bisnis utama.
c. Pusat perbelanjaan gaya hidup
Pusat perbelanjaan ini melayani para professional muda yang bekerja di wilayah kota dan menawarkan produk tematis yang terkait dengan gaya hidup. Luas area ini sekitar 100.000 – 200.000 kaki persegi.
• Berdasarkan kepemilikannya, pusat perbelanjaan dibedakan menjadi dua, yaitu
a. Unit ruang usaha dengan hak milik bersusun (strata title lot)
Merujuk pada pusat perbelanjaan dengan unit-unit toko yang dimiliki oleh
banyak individu dan setiap pemilik unit individu bebas memperlakukan unit property miliknya sesuai keinginan. Pemilik unit dapat membuka toko ritel, kantor korporasi kecil, atau menyewakan propertinya karena setiap pemilik unit membuat keputusan sendiri berdasarkan kepentingan pribadi mereka.
b. Manajemen kepemilikan tunggal (single owner-ship manajemen)
Dimana suatu tim professional di suatu pusat perbelanjaan dilibatkan untuk memaksimalkan hasil investasi dari satu property. Manajemen pusat perbelanjaan bertugas merencanakan, menetapkan nama, memasarkan, serta mengelola property tersebut.

Unsur-Unsur Penting Dalam Pusat perbelanjaan
Menurut Nadine Beddington (1982:23) ada 3 unsur penting dalam menentukan kualitas dari pusat perbelanjaan, yaitu


1. Hardware
Hardware mempunyai peranan yang penting untuk menarik minat konsumen agar datang ke suatu pusat perbelanjaan dan melakukan pembelian. Bagian-bagian yang ada di dalam unsur Hardware, yaitu
a. Lokasi dan Jalan
Lokasi mencerminkan fungsi kemudahan akses dan kedekatan jarak dengan sarana dan fasilitas. Dalam menentukan lokasi suatu pusat perbelanjaan ada beberapa faktor yang perlu dipertimbangkan, yaitu ukuran dari area perdagangan, populasi, jumlah kekuatan pembeli, penjualan potensial dan situasi
perdagangan. Jenis-jenis lokasi dan jalan dapat dilihat dari:
• Letak yang strategis
Letak yang strategis adalah letak yang memiliki akses jalan yang memadai serta tersedianya transportasi yang mudah dan cukup memadai. Hal ini akan berpengaruh terhadap tingkat keramaian pengunjung.
• Kualitas di sekelilingnya
Lingkungan adalah suatu area yang mengelilingi atau berada disekitar pusat perbelanjaan tersebut, lingkungan biasanya selalu dikaitkan dengan tata ruang, atau kondisi dari penduduk disekitar pusat perbelanjaan tersebut.
• Jarak dengan pusat bisnis, pemukiman, perkantoran, rekreasi dan transportasi
Jarak adalah satuan ukur yang memisahkan antara lokasi yang satu dengan lokasi yang lain, dimana jarak memiliki pengaruh yang besar dalam menarik calon tenant ke pusat perbelanjaan yang bersangkutan. Semakin dekat dengan pusat bisnis, maka tingkat hunian dari tenant akan semakin tinggi, terlebih jika didukung oleh akses transportasi yang mudah dan berada di sekitar pemukiman yang padat.
• Alternatif kemudahan jalan dalam pencapaian lalu lintas yang tidak macet
Kemudahan mencapai suatu pusat perbelanjaan menjadi salah satu andalan dari pengelola pusat perbelanjaan dalam menarik pengunjung, karena kalau suatu pusat perbelanjaan sulit dicapai, maka secara otomatis masyarakat enggan untuk mengunjungi pusat perbelanjaan tersebut.
• Kemudahan kendaraan umum
Kendaraan umum, yaitu kendaraan yang dioperasikan untuk transportasi dan dengan imbalan uang yang sepantasnya. Kendaraan umum bagi pusat perbelanjaan memiliki dilema tersendiri, selain dapat membantu tingkat keramaian pengunjung, dapat juga sebagai penyebab dari keruwetan akses jalan menuju pusat perbelanjaan, ditambah lagi dengan adanya kendaraan umum dapat menurunkan citra pusat perbelanjaan tersebut.
b. Arsitektur
Arsitektur merupakan desain yang membedakan satu toko dengan toko yang lainnya.
• Eksterior design.
Eksterior selalu dikaitkan dengan seni atau keindahan, dimana eksterior adalah cermin awal dari pengunjung ataupun penyewa dalam beraktivitas di sebuah pusat perbelanjaan. Eksterior memiliki peran yang sangat penting untuk menimbulkan kesan nyaman baik untuk penyewa atau pengunjung dalam beraktivitas. Biasanya eksterior selalu dihubungkan dengan model bangunan dari pusat perbelanjaan tersebut.
• Keserasian desain interior gedung.
Interior dari sebuah pusat perbelanjaan berperan penting untuk menarik minat penyewa dan pengunjung, keserasian dan keindahan adalah hal yang
mutlak dan tidak bisa dipisahkan, karena kenyamanan sebuah pusat perbelanjaan yang kasat mata, salah satunya adalah desain interior tersebut dan juga dapat menjadi sebuah simbol dari pusat perbelanjaan tesebut.
• Tata letak atau layout toko
Layout toko, secara tidak langsung juga mempengaruhi minat pengunjung. Layout yang tertata rapi dapat menarik minat pengunjung untuk mengadakan suatu transaksi, sebaliknya layout yang tidak tertata membuat orang enggan untuk melakukan suatu aktivitas.
2. Software.
Software merupakan suatu manfaat atau kepuasan yang ditawarkan pada penjualan suatu pusat perbelanjaan. Faktor yang mempengaruhi jenis software yang ditawarkan meliputi :
a. Fasilitas penunjang kenyamanan atau kemudahan pengunjung.
Fasilitas penunjang kenyamanan atau kemudahan pengunjung adalah fasilitas yang ditawarkan pusat perbelanjaan untuk mendukung suasana belanja yang nyaman dan mudah bagi pengunjung.
• Kapasitas parkir.
Kapasitas parkir adalah kemampuan suatu lokasi parkir pusat perbelanjaan untuk menampung kendaraan penyewa ataupun pengunjung dari pusat perbelanjaan.
• Pendingin ruangan (AC).
Pendingin ruangan atau AC adalah syarat mutlak bagi pengelola pusat perbelanjaan, karena berhubungan dengan kenyamanan pengunjung ataupun penyewa dalam melakukan kegiatan bisnis.
• Listrik dan generator.
Listrik dan generator adalah fasilitas utama yang harus dimiliki, tingkat kestabilan tegangan dan kemampuan supply listrik menjadikan nilai plus untuk penyewa, karena akan memberikan rasa aman dari bahaya kebakaran yang diakibatkan oleh korsleting listrik.
• Lift dan eskalator.
Eskalator lebih efisien daripada elevator untuk memudahkan pergerakan pengunjung dalam jumlah besar secara teratur.
• Toilet.
Penampilan toilet seharusnya harus disesuaikan dengan tema pusat perbelanjaan, sasaran pengunjung, dan kemudahan pemeliharaan.
• Telepon umum.
Telepon umum sebagai sarana fasilitas telekomunikasi yang bersifat umum dan digunakan untuk kepentingan bersama.
• Bank atau ATM.
Bank diperlukan sebagai tempat atau sarana dari lalu lintas uang yang ada, dan keberadaan bank sangat memudahkan bagi pengunjung yang akan mengambil uang melalui ATM atau bagi penyewa yang akan menyimpan uang hasil usaha dan memudahkan dalam segala hal terutama sisi keamanan.
b. Fasilitas penunjang keramaian pengunjung.
Fasilitas penunjang keramaian pengunjung misalnya kelengkapan bauran penyewa (tenant mix), seperti toko ritel kecil yang menjual aneka variasi produk busana, toko kosmetik, toko perhiasan, maupun toko-toko ritel kecil lainnya yang letaknya di sekitar penyewa utama.
c. Kekuatan daya tarik penyewa utama (anchor tenant).
Penyewa utama (anchor tenant) adalah suatu usaha ritel besar dan kuat dengan nama terkenal yang memiliki keahlian memadai dan menawarkan beraneka ragam produk, sehingga mampu menarik pembelanja dalam jumlah besar ke lokasi usaha mereka. Tujuan dari adanya anchor tenant, yaitu untuk menarik pengunjung melewati area yang ditempati para penyewa lainnya. Penempatan penyewa utama di pusat perbelanjaan mempengaruhi sirkulasi pengunjung, serta membantu menarik pengunjung ke toko-toko spesialis dan restoran. Selain itu dengan adanya anchor tenant dapat mendongkrak reputasi dari pusat perbelanjaan tersebut, sehingga dapat menaikkan tingkat keyakinan para peritel kecil lain untuk menyewa ruang di pusat perbelanjaan tersebut. Umumnya penyewa utama di pusat perbelanjaan, yaitu Dept. store, Supermarket, Hypermarket, Super store.
3 Brainware.
Brainware merupakan salah satu sarana yang mendukung keberhasilan suatu toko dalam menghadapi persaingan, karena brainware berfungsi untuk membujuk dan memberitahu konsumen supaya membeli barang yang ditawarkan. Pengelola suatu pusat perbelanjaan harus berusaha menggunakan brainware yang mendukung dan memperkuat posisi image badan usaha. Brainware meliputi :
a. Manajemen pengelola gedung, seperti misi manajemen dan budaya perusahaan, manajemen property dan maintenance, pelayanan dan keahlian staf, pengalaman, hubungan dengan penyewa.
b. Mutu penunjang kenyamanan pengunjung seperti keamanan, kebersihan, parkir
yang terorganisir dengan baik.
c. Promosi dan publikasi seperti program, promosi gedung, iklan, publikasi, kualitas kegiatan pameran dan acara besar.

Penyebab Maraknya Pembangunan Pusat perbelanjaan
Pusat-pusat perbelanjaan di daerah perkotaan sangat beragam kondisi dan kelasnya. Banyaknya pusat perbelanjaan ini menunjukkan keadaan ekonomi masyarakat yang mulai membaik. Beberapa hal yang menyebabkan semakin maraknya pusat perbelanjaan di daerah perkotaan, adalah :
• Mulai membaiknya perekonomian setelah terpuruk dari krisis sejak tahun 1998, mempengaruhi pendapatan penduduk, dan daya beli masyarakat tidak hanya ditujukan untuk kebutuhan primer saja tetapi juga hal-hal sekunder dan tersier.
• Kecenderungan masyarakat perkotaan yang menjadikan pusat perbelanjaan untuk berbelanja sekaligus sebagai tempat rekreasi sehingga pusat perbelanjaan pasti ramai dikunjungi pada hari libur.
• Sarana transportasi yang memadai seperti jalan tol, sehingga jarak tempuh ke pusat perbelanjaan dapat dicapai dengan waktu singkat. Hal ini dapat dilihat pada peta lokasi pusat perbelanjaan yang ada yaitu selain terletak di jalan arteri/ utama yang strategis, juga terletak di sekitar outter-ring road dan inner ring road.
Dampak Maraknya Pusat perbelanjaan di daerah Perkotaan
1. Dampak Positif
Pusat perbelanjaan yang semakin menjamur di daerah perkotaan memilki beberapa dampak positif, yaitu
• Membuka Lapangan kerja
Pusat perbelanjaan yang semakin banyak dibangun akan membuka lapangan pekerjaan baru. Beberapa lapangan pekerjaan baru yang ditawarkan dari suatu pusat perbelanjaan bisa sebagai tenaga teknisi maupun pelayan.
• Memberi kesempatan kepada produsen lokal untuk ikut bersaing
Produsen-produsen lokal, baik berupa makanan maupun barang kerajinan lokal, biasanya juga dapat ikut berpartisipasi di pusat perbelanjaan untuk dijajakan atau dipromosikan karena banyaknya pengunjung yang datang, terutama pada sabtu dan minggu. Produk- produk lokal yang sebelumnya tidak terkenal dapat terbantu dengan keberadaannya di pusat perbelanjaan tersebut. Tidak menutup kemungkinan barang kerajinan atau barang makanan tersebut dibeli oleh para pengelola department store atau supermarket. Toko tersebut bukan saja sebagai tempat distribusi barang, tetapi juga sebagai salah satu agen pembelian barang dagangannya.
• Kualitas makanan maupun barang terjamin
Masyarakat di kota tersebut akan mendapat makanan dan barang dengan kualitas yang baik karena kepuasan konsumen diutamakan dalam suatu pusat perbelanjaan. Oleh karena itu, masyarakat tidak perlu khawatir dengan kulaitas barang yang ada di suatu pusat perbelanjaan.
• Membantu pemenuhan kebutuhan sekunder maupun primer
Barang maupun makanan yang dijual disupermarket lebih lengkap dari pasar, ruko-ruko, maupun swalayan sehingga masyarakat yang memerlukan makanan maupun barang dapat dengan mudah menemukannnya di supermarket.
• Membantu pemasukan pemerintah dari segi pajak
Pusat-pusat perbelanjaan yang berdiri di daerah perkotaan mempunyai tanggung jawab untuk membayar pajak, baik pajak bangunan, perdagangan, dll. Hal ini akan memberi keuntungan bagi pemerintah dalam pemasukan dana.
2 Dampak negatif
Semakin banyaknya pusat perbelanjaan di daerah perkotaan menimbulkan berbagai masalah. Masalah-masalah yang ditimbulkan antara lain :
• Menyebabkan kemacetan arus lalu lintas
Pusat perbelanjaan terkesan mendompleng fasilitas umum yang sudah ada. Lokasi pembangunan pusat perbelanjaan selalu di pinggir jalan utama. Hal ini tentunya akan menambah parah kemacetaan yang sering terjadi di jalan-jalan utama kota.
• Membunuh usaha ritel kelas menengah
Apabila di suatu pusat perbelanjaan terdapat toko serba ada yang menjual kebutuhan rumah tangga dengan harga bersaing, pastilah toko-toko serba ada yang ada di sekitarnya akan tergilas.
• Merubah kebudayaan
Maraknya pembangunan pusat perbelanjaan di perkotaan secara langsung akan berpengaruh terhadap budaya masyarakat Indonesia khususnya dalam cara berpakaian dan berdandan. Masyarakat terutama remaja yang maniak pusat perbelanjaan akan selalu berpakaian dan berdandan sesuai dengan trend yang up to date. Mereka akan merasa ketinggalan zaman atau katrok jika berpakaian dan berdanadan biasa-biasa saja.
• Merusak moral remaja
Remaja yang sering pergi ke pusat perbelanjaan untuk sekedar rekreasi, secara tidak langsung akan berpengaruh terhadap moral para remaja saat ini. Ketika remaja tertarik untuk selalu datang ke pusat perbelanjaan maka remaja tersebut cenderung akan bertingkah laku di rumah selayaknya di pusat perbelanjaan, mereka akan terkesan cuek dan tidak perduli dengan lingkungan sekitar. Hal ini tentunya memberikan pengaruh negatif terhadap moral para remaja saat ini.
Penutup
Sebuah pusat perbelanjaan harus bisa bersaing dengan pusat perbelanjaan yang lain. Hal ini bisa dilakukan dengan cara memenuhi unsur-unsur penting sebuat pusat perbelanjaan agar masyarakat tertarik untuk mengunjungi pusat perbelanjaan tersebut. Unsur-unsur penting tersebut meliputi unsur hardware, software, brainware. Ketiga unsur tersebut harus dimiliki oleh sebuah pusat perbelanjaan. Namun, pusat perbelanjaan di daerah perkotaan cenderung mementingkan bagian unsur software, brainware, dan bagian arsitektur dari unsur hardware. Sedangkan bagian lokasi dan jalan dari unsur hardware justru diabaikan. Hal ini berdampak negatif terhadap masyarakat dan lingkungan.








Daftar Pustaka
Bintarto, R. 1986. Urbanissasi dan Permasalahannya. Jakarta: Ghalia Indonesia
Beddington, Nadine. 1982. Belanja Pusat-Desain dan Kontruksi. Jakarta: Gramedia
Santoso, Suwito. (2008). Pusat Perbelanjaan di Era Otonomi Daerah. http://www2.kompas.com/kompas-cetak/0506/09/Properti/1766270.htmti (20 Desembe3 2008)
NN. (2007). Pengertian dan sistem sirkulasi. http://shopingmall.blogspot.com/2007/04/pengertian-sistem-sirkulasi.html (20 Desember 2008)